COMPRARE CASA CON IL MUTUO: guida completa a spese, tasse e incombenze

(Agg.  novembre 2026)

Acquistare la prima (o la seconda) casa è uno dei passi più importanti della vita. Spesso, però, l'attenzione si concentra unicamente sul prezzo d'acquisto dell'immobile e sulla rata mensile del mutuo, tralasciando una serie di costi accessori e adempimenti burocratici che incidono in modo significativo sul budget complessivo.

In questa guida targata NovaSalento.com analizziamo nel dettaglio tutte le spese da mettere in preventivo e l'iter da seguire per arrivare al rogito senza brutte sorprese.

1. Le spese iniziali e accessorie (oltre al prezzo della casa)

Quando si richiede un mutuo per l'acquisto di un immobile, la banca non finanzia quasi mai il 100% del valore commerciale (solitamente ci si ferma all'80%, salvo garanzie particolari o fondi di garanzia specifici). Questo significa che bisogna disporre di liquidità sufficiente per coprire l'anticipo e le spese accessorie, che si dividono in:

A. Le spese legate all'immobile e all'agenzia

• Caparra confirmatoria: la somma versata al momento del compromesso (contratto preliminare), solitamente pari al 10-20% del prezzo.

• Mediazione immobiliare: Se ci si affida a un'agenzia, la provvigione varia in percentuale (solitamente tra il 2% e il 4% + IVA sul prezzo d'acquisto).

B. Le spese bancarie e per il mutuo

• Istruzione della pratica (Istruttoria): il costo che la banca addebita per valutare la richiesta di mutuo (varia da 200€ a oltre 1.000€, o calcolata in percentuale sul capitale).

• Perizia tecnica: la banca invia un perito per stimare il valore reale dell'immobile. Il costo oscilla generalmente tra i 200€ e i 400€, a carico del mutuatario.

• Assicurazioni obbligatorie: la legge impone l'assicurazione scoppio e incendio sull'immobile (indispensabile per l'erogazione del mutuo). Spesso le banche propongono anche polizze facoltative ma fortemente consigliate (es. protezione prestito per perdita d'impiego, infortuni o decesso).

C. Le spese notarili (Doppio atto)

Con l'acquisto tramite mutuo si affrontano due atti notarili contestuali:

1. Il rogito di compravendita: il passaggio di proprietà della casa.
2. Il contratto di mutuo: l'atto con cui la banca iscrive ipoteca sull'immobile a garanzia del prestito.

Il compenso del notaio per entrambi gli atti varia in base al valore dell'immobile e del mutuo.

2. Le imposte: Prima Casa vs Seconda Casa

Le tasse variano radicalmente a seconda che si acquisti usufruendo o meno delle agevolazioni "Prima Casa".

3. Le incombenze burocratiche: l'iter passo dopo passo

Oltre ai costi, l'acquisto con mutuo richiede una rigorosa pianificazione temporale. Ecco le tappe fondamentali:

1. La pre-delibera o la fattibilità: prima di fare offerte vincolanti, è utile recarsi in banca per capire la propria capacità di indebitamento e ottenere un parere di fattibilità.
2. La proposta d'acquisto e il compromesso: firmata la proposta (magari con clausola sospensiva legata all'approvazione del mutuo) e versata la caparra, si procede al contratto preliminare registrato. 
3. La domanda formale di mutuo: si presentano in banca i documenti reddituali (buste paga, CUD, dichiarazione dei redditi) e catastali.
4. L'istruttoria e la perizia: la banca analizza i documenti e fa uscire il perito.
5. La delibera finale: la banca approva ufficialmente il finanziamento.
6. La stipula (Rogito): davanti al notaio scelto dall'acquirente, si firmano contemporaneamente il rogito e il mutuo. Nello stesso giorno, la banca eroga la somma al venditore (o l'attende nei giorni successivi a seconda della procedura di consolidamento dell'ipoteca).

4. Conclusioni e consigli utili

Pianificare l'acquisto di una casa richiede di aggiungere un 10-15% extra sul prezzo dell'immobile per coprire tasse, notaio, agenzia e spese bancarie.

Il consiglio per chi opera nel Salento e desidera muoversi con sicurezza è quello di affidarsi a professionisti seri (agenti immobiliari qualificati, consulenti creditizi e notai di fiducia) capaci di guidarvi nella scelta del mutuo più adatto alle vostre esigenze e di verificare preventivamente la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.